söndag , 20 oktober 2019

Debatt: Hyresreglering – en idé som aldrig fungerar

Tidningen The Economist (20 juli, sidan 21): ”Rent control – a policy that never works”) menar att varje försök att reglera bostadsmarknaden ger kontraproduktiva resultat.

Sveriges beklämmande och permanenta bostadsbrist är en följd av den ”tillfälliga” hyresreglering, som började i all välmening 1917 då första världskriget drivit upp priserna på bränsle.

Statens inblandning ökade vartefter och vi fick en mängd inrättningar: Bostadsdepartement, Statens bostadslånefond, Statens byggnadslånebyrå, Bostadsstyrelsen, Bostadsdepartementet, Boverket, Statens bostadskreditnämnd med flera. Socialdemokraterna skapade också ett antal intresseorganisationer såsom HSB, Hyresgäströrelsen och fackförbund inom byggsektorn. Det kommunala planmonopolet kom 1931 och gav politikerna total kontroll över markanvändning. Inte ens östtyskarna lyckades bättre.

Låt oss jämföra Stockholm med Bryssel, en stad av ungefär samma storlek. Bryssel har aldrig haft någon bostadsbrist och politikerna har därför inte sett sig nödda att intervenera. I korthet kan man säga att Bryssels bostadsmarknad är i balans. Det finns alltid tusentals lägenheter och hus att köpa eller hyra (kolla www.immoweb.be). Priset för en lägenhet i Bryssel ligger på ca 30 000 kr/m2. Motsvarande för Stockholm är 75 000 kr/m2. Ta då med i beräkningen att i Belgien så köper man sin lägenhet på samma sätt som om man köpte en villa. Det finns därför inga dolda skulder i någon bostadsrättsförening, vilka lägenhetsinnehavaren betalar som månadsavgift. De boende sköter det gemensamma i huset genom en förening med en låg månatlig avgift (typ 500 kr). Det är därför oriktigt att jämföra priset på en bostadsrättslägenhet i Sverige, med en köpelägenhet i Europa.

Byggandet i Bryssel håller jämna steg med efterfrågan. Om priserna stiger över nybyggnadskostnaderna så byggs det nya bostäder. Ett av skälen till att det finns så många tillgängliga hyreslägenheter är att pensionen oftast betalas ut som ett engångsbelopp, vilket pensionären då gärna investerar i en lägenhet eller ett hus, för att få framtida skattefri hyresinkomst.

Det är uppenbart att den svenska bostadsmarknaden inte fungerar. Sverige har de högsta byggkostnaderna inom EU. Ändå byggs det för lite. Enligt Boverket behövs 700 000 nya bostäder i Sverige fram till år 2025. Hur kunde det bli så fel?

Sverige är ett av Europas mest glesbefolkade länder. Även våra storstäder är glesa jämfört med kontinenten (Stockholms storstadsområde har 2 597 invånare/km2, London 5 285 invånare/km2, Monaco 18 292 invånare/km2). Genom att omge Stockholm med en ring av grönområden och förbjuda strandnära bebyggelse (100 alternativt 300 m), har stenstadens naturliga tillväxt blockerats. Hade dagens strandskyddsbestämmelser tillämpats förr i tiden så hade det inte funnits ett enda hus i Gamla stan, ingen bebyggelse på Östermalm söder om Karlavägen, inget hus på Söders, Essingeöarnas eller Kungsholmens stränder. Hade grönområdena istället gjorts som kilar, som i Bryssel, så hade staden kunnat växa organiskt. Vi hade då fått en sammanhängande stad, istället för trist satellitbebyggelse på pendelavstånd, där det mesta av stadens kvaliteter saknas.

Avskaffa kommunernas planmonopol och låt de som äger mark sälja den som de behagar. En lantbrukare vill kanske sälja en bit mark för att få en tryggad ålderdom. Det kan han inte idag eftersom hans mark är klassad som jordbruksmark och därför inte får bebyggas. När ett markområde klassas om för bostadsbyggande är det bara de stora byggföretagen som kan åta sig uppdraget. De bygger storskaligt, trist och dyrt. Enklare för kommunerna kanske, men kan man lösa det i Belgien så borde det inte vara omöjligt i Sverige.

Byggmarknaden präglas av oligopol i alla led ifrån byggmaterialtillverkarna till byggföretagen och fackföreningarna. Tillämpa EUs konkurrensregler fullt ut och låt europeiska byggföretag konkurrera om uppdragen. Sälj mark i mindre ytor så att enskilda och små byggmästare kan bygga vackra, trevliga och varierande hus. Återigen en jämförelse med Bryssel där det finns få stora bostadskomplex, utan istället gathus med tre till fyra våningar med en bredd på sex till åtta meter och varierande fasader. Skälet är belgarnas förkärlek för ”pied-à-terre”, det vill säga en fot på marken, vilket betyder att man bygger sammanhängande fasadlinjer där varje hus har entré mot gatan och en trädgård på baksidan. Det ger vackra gaturum, god boendemiljö och en befolkningstäthet som ger tillräckligt underlag för kollektivtrafik och småaffärer. Ungefär så ser det ut i våra få gamla orörda stadskärnor, om ni någon gång undrar varför det är så mysigt där. Fast som Gamla stan eller Östermalm i Stockholm får man inte bygga idag (utryckningsfordons framkomlighet, grönytor med mera).

Förenkla byggreglerna och behåll bara sådant som är absolut nödvändigt, såsom säkerhet och energiförbrukning. Visst kommer det också att byggas skräphus, men om folk får välja så blir de inte sålda eller uthyrda. Det finns bilmodeller som inte säljs i Sverige eftersom konsumenterna
anser att de har för låg kvalitet. Det har inte behövts någon statlig styrning för att ordna detta.

Ta bort alla prisregleringar och statliga inblandningar på kreditmarknaden. Låt lägenhetsinnehavarna äga sin lägenhet med lagfart på samma sätt som om de hade köpt en villa (så det inte finns dolda skulder). Äger du lägenhet eller hus skall du skattefritt kunna hyra ut. Ta bort strandskyddsbestämmelserna och låt de lokala byggnadsnämnderna bestämma om människor eller grodor är viktigast just där.

Det säger sig självt att det är svårt att ändra en obalans som fortgått i hundra år. Vissa kommer att vinna och andra att förlora, men på sikt vinner vi alla, eftersom vi kan få ett stort utbud av bra bostäder till rimliga priser. Räkna med att fackförbunden bråkar när målaren inte längre tjänar mer än en sjuksköterska. De stora byggbolagen får lära sig av konkurrenterna på kontinenten. Kan man där, så kan vi här.

Det viktiga är att kursen läggs ut och att politikerna sedan inte ändrar i regelverket. Bostaden är en stor investering och därför behövs långsiktig stabilitet. Det skall finnas tydliga milstolpar, till exempel att Sverige år 2025 skall ha byggkostnader på EUs genomsnittsnivå (idag är vi 60 procent dyrare).

Text: Lars Odlén

 

Skriv ut
Dela artikeln!

    Svara.

    Din emailadress kommer inte att vara synlig.Obligatoriska fält är markerade *

    *